Les bâtiments, comme tous les produits économiques, ont des prix unitaires qui varient en fonction de leur coût de production et de leur valeur pour le consommateur. Au total, la valeur annuelle totale de la construction de bâtiments dans les différentes économies nationales est considérable. En 1987, aux États-Unis, par exemple, elle représentait environ 10 % du produit intérieur brut, une proportion qui s’applique approximativement à l’économie mondiale dans son ensemble. En dépit de ces grandes valeurs globales, le coût unitaire des bâtiments est assez faible par rapport à d’autres produits. Aux États-Unis, en 1987, le coût des bâtiments neufs variait d’environ 0,50 à 2,50 dollars par livre. Les coûts les plus bas concernent les simples bâtiments métalliques préfabriqués, et les plus élevés représentent les bâtiments fonctionnellement complexes comportant de nombreux services mécaniques et électriques, comme les hôpitaux et les laboratoires. Ces coûts unitaires se situent au bas de l’échelle des produits manufacturés, au même rang que les produits alimentaires peu coûteux, et sont inférieurs à ceux de la plupart des autres produits de consommation familiers. Cette échelle de coûts est un indice approximatif de la valeur ou de l’utilité de la marchandise pour la société. Les aliments, bien qu’essentiels, sont relativement faciles à produire ; les avions, qui se situent à l’extrémité supérieure de l’échelle, remplissent une fonction souhaitable, mais le font au moyen de mécanismes complexes et coûteux qui commandent des prix unitaires beaucoup plus élevés, reflétant non seulement les matériaux et la main-d’œuvre nécessaires à leur production, mais aussi les investissements substantiels en capital et en recherche. Les bâtiments sont plus proches de la nourriture en termes de valeur ; ils sont omniprésents et essentiels, mais les services que les consommateurs attendent d’eux peuvent être fournis avec une technologie relativement peu sophistiquée et des matériaux peu coûteux. Ainsi, la construction de bâtiments a eu tendance à rester dans le domaine de la basse technologie, car il y avait relativement peu d’incitation à investir dans la recherche compte tenu des attentes des consommateurs.

Dans ce contexte économique général, il existe un certain nombre de paramètres spécifiques qui influent sur le coût des bâtiments. Tout d’abord, les codes de construction gouvernementaux, qui sont promulgués pour protéger la santé et la sécurité publiques ; ils prennent la forme d’exigences normatives et de performances. Les exigences structurelles comprennent la description des charges que les bâtiments doivent supporter, à commencer par les charges quotidiennes constantes du contenu du bâtiment imposées par la gravité, jusqu’aux charges moins fréquentes mais plus extrêmes des forces du vent et des tremblements de terre. Ces charges sont spécifiées sur une base statistique, généralement le maximum prévu pour une fréquence de 100 ans. Des facteurs de sécurité pour les matériaux sont spécifiés pour tenir compte des surcharges accidentelles et des défaillances du contrôle de la qualité. Les considérations économiques sont également prises en compte ; par exemple, les bâtiments doivent être performants sous des charges gravitationnelles normales, mais aucun code n’exige qu’un bâtiment résiste à l’exposition directe au vent et aux effets de basse pression d’une tornade, car son coût serait prohibitif.

Les exigences en matière de planification et de zonage prévoient des limitations de hauteur et de surface de plancher, ainsi que des marges de recul des bâtiments par rapport aux lignes de lot, afin d’assurer une lumière et un air adéquats aux propriétés adjacentes. Les règlements de zonage établissent également des exigences concernant les utilisations autorisées des bâtiments, les espaces de stationnement et l’aménagement paysager, et fixent même des normes pour l’aspect visuel des bâtiments. Les exigences relatives à l’atmosphère des bâtiments en sont un autre exemple ; elles comprennent des températures minimales (mais pas maximales) et des taux de renouvellement de l’air pour diluer les odeurs et fournir un approvisionnement adéquat en oxygène. Les exigences en matière de sécurité des personnes comprennent des escaliers adéquats pour les sorties de secours, un éclairage de secours, des systèmes de détection et de contrôle de la fumée et des matériaux de construction résistants au feu. Les exigences sanitaires comprennent un nombre adéquat d’appareils de plomberie et des tuyaux de taille appropriée. Les exigences en matière d’électricité comprennent la taille des fils, les exigences de construction en matière de sécurité et l’emplacement des prises de courant.

Au-delà des normes gouvernementales, il existe des normes de marché, qui reflètent les attentes des utilisateurs des bâtiments. Les systèmes d’ascenseurs en sont un exemple. Les ascenseurs ne sont pas exigés par les codes du bâtiment, mais aux États-Unis, par exemple, le nombre d’ascenseurs dans les immeubles de bureaux est calculé sur la base d’une période d’attente maximale de 30 secondes. Le refroidissement de l’atmosphère des bâtiments n’est pas non plus exigé par les codes, mais il est prévu dans les climats et les types de bâtiments où le marché a montré qu’il était rentable.

Les systèmes et les composants du bâtiment sont perçus comme ayant deux dimensions de valeur. La première est la dimension purement fonctionnelle : la structure doit résister aux charges, le toit doit empêcher la pluie de pénétrer. L’autre est la dimension esthétique ou psychique : la pierre est perçue comme plus durable que le bois ; un système d’ascenseur dont le temps d’attente est de 30 secondes est préférable à un système dont le temps d’attente est de deux minutes. Pour ces différences perçues, de nombreux utilisateurs sont prêts à payer plus cher. Lorsque des bâtiments symboliques tels que des temples, des cathédrales et des palais jouent un rôle important dans la société, la dimension esthétique joue un rôle important dans l’évaluation des bâtiments ; par exemple, le Parthénon d’Athènes ou la cathédrale de Chartres ont exigé un niveau d’investissement dans leur économie qui pourrait être comparé grossièrement au programme spatial américain Apollo. Mais dans la plupart des bâtiments, la dimension fonctionnelle de la valeur est dominante.

En raison de son niveau technologique relativement faible, de sa large répartition géographique, de la grande variabilité de la demande et de la grande diversité des produits de construction, l’industrie du bâtiment dans les pays industrialisés est subdivisée en de nombreuses petites entreprises. Ce manque de centralisation tend à décourager la recherche et à faire en sorte que les éléments de construction restent robustes et simples, suivant des formules bien rodées. Au sein de cette diversité, on trouve un certain nombre de marchés assez bien définis en fonction des types de bâtiments, notamment les immeubles résidentiels de faible hauteur, les immeubles commerciaux, institutionnels et industriels de faible hauteur, les immeubles de grande hauteur et les immeubles de grande portée.

On retrouve un schéma assez similaire en Europe de l’Est, bien que l’industrie du bâtiment y soit plus centralisée. Le marché des immeubles résidentiels de faible hauteur est également beaucoup plus restreint, la plupart des nouveaux logements étant construits dans des immeubles de grande hauteur.

Dans les pays en développement, le principal marché est celui des immeubles résidentiels de faible hauteur destinés à loger des populations en croissance rapide. La plupart des constructions sont réalisées par des artisans locaux qui utilisent des produits de construction simples. Le bois local est largement utilisé et les matériaux de maçonnerie comprennent encore l’ancienne brique de terre. Les technologies plus sophistiquées de longue portée et de grande hauteur ne se rencontrent que dans les grandes villes.

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